Tóm tắt

- Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, dù chưa có căn cứ để nói thị trường có bong bóng ngay trong 1-2 năm tới nhưng bong bóng vẫn có thể xuất hiện trong giai đoạn sau năm 2021.

- Khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất là bất động sản. Đặc biệt, khi Việt Nam vào TPP, sẽ có khoảng 2,5-3 triệu người từ nông thôn ra thành thị, tạo ra làn sóng đô thị hóa lần 2, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản.

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay, mới đây Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, sự phục hồi của thị trường bất động sản là tín hiệu tích cực với nền kinh tế. Tuy nhiên, VEPR cảnh báo: “Cần thận trọng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản và ngăn ngừa sự hình thành bong bóng bất động sản có tính chu kỳ”.

Phân tích rõ hơn cảnh báo này, VEPR cho biết thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ trong quý III cũng như 9 tháng đầu năm 2015. Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước nới lỏng cho vay bất động sản, giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống 150% đã tạo hiệu ứng tích cực.

Cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản quay trở lại của VEPR không phải cá biệt. Trả lời trước Quốc hội hồi tháng 11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng thừa nhận, đúng là hiện tại đã bắt đầu xuất hiện tình trạng đầu cơ. Theo đó, tại một số dự án, giá mua nhà của người sử dụng đã cao hơn nhiều so với giá mà chủ đầu tư bán ra. Một số dự án có vị trí tốt, hạ tầng dịch vụ đầy đủ, tiến độ thi công nhanh thì giá cao lên và chủ đầu tư cũng chủ động tăng giá.

Dù cho rằng, thị trường hiện tại khó có thể xảy ra bóng bóng bất động sản, Bộ trưởng cũng lưu ý, diễn biến của thị trường bất động sản rất phức tạp nên không thể chủ quan. Theo Bộ trưởng, do hiện nay có xu hướng nhiều dự án bất động sản nhà ở được khởi công, dẫn dến lo ngại bong bóng bất động sản có thể xảy ra trong thời gian tới.

Nhiều chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, dù chưa có căn cứ để nói thị trường có bong bóng ngay trong 1-2 năm tới nhưng bong bóng vẫn có thể xuất hiện trong giai đoạn sau năm 2021.

Nhắc lại câu chuyện bong bóng bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2007-2010, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết tại Diễn đàn Đầu tư Toàn cầu được tổ chức hồi tháng 10: “Bong bóng bất động sản khi đó xảy ra thể hiện rõ nhất là giá nhà đất tăng chóng mặt từng ngày, lượng cung rất ít trong khi nhu cầu lớn. Nhưng với thực tế diễn biến thị trường như hiện nay, bong bóng có thể xuất hiện nếu thị trường tăng trưởng nóng và giá tiếp tục gia tăng liên tục…”.

Mới đây, tại hội thảo dự báo thị trường bất động sản 2016 được tổ chức đầu tháng 12, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI), nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia khẳng định lại một lần nữa rằng thị trường sẽ có thể xảy ra bong bóng nhưng phải qua năm 2021.

“Suốt 4 tháng vừa qua chúng tôi đã thu thập số liệu, chạy mô hình và ra kết quả đến 2018 nhu cầu về bất động sản mới cân bằng với cung. Còn hiện nay cung vẫn cao hơn cầu một chút. Sau 2018 cầu sẽ lớn hơn cung, và 2021 – 2023 mới có bong bóng”. ông Nghĩa nhấn mạnh.

Ông Nghĩa cũng cho biết thêm: “Khi thị trường tài chính bất ổn thì nơi trú ngụ vững chắc nhất là bất động sản. Đặc biệt, khi chúng ta vào TPP, sẽ có khoảng 2,5-3 triệu người từ nông thôn ra thành thị, tạo ra làn sóng đô thị hóa lần 2, từ đó tăng nhu cầu về bất động sản”, ông Nghĩa dự báo.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ

Tóm tắt

- Phân khúc căn hộ bình dân có tỷ lệ giao dịch giảm mạnh xuống còn 28% trong năm 2015 so với 48% năm 2013 và 84% năm 2012.

- Trước sự sôi động của thị trường địa ốc cuối năm, từ đầu tháng 10 hàng loạt doanh nghiệp BĐS đã tranh thủ chớp thời cơ để bung hàng. Điều đáng nói, các dự án này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

- Những gì đang diễn ra cho thấy nhà ở dành cho người thu nhập khá và người giàu trong xã hội đang lấn át nhà dành cho người có thu nhập thấp.

Xu hướng đi lên của thị trường căn hộ bắt đầu từ khoảng cuối 2012, khi đó thị trường phải nhờ tới những dự án giá rẻ làm đòn bẩy cho sự phục hồi, dự án căn hộ cao cấp gần như “im hơi lặng tiếng”. Vào thời điểm đó, theo nghiên cứu của CBRE căn hộ bình dân thống trị thị trường khi chiếm đến 84% lượng giao dịch.

Tuy nhiên, đến nay thì phân khúc cao cấp lại đang lấn át thị trường. Năm 2012 căn hộ cao cấp chỉ chiếm 4% giao dịch trên thị trường thì đến 9 tháng đầu năm 2015 con số này đã tăng gấp 7 lân lên mức 29%. Trong khi đó phân khúc căn hộ bình dân có tỷ lệ giao dịch giảm mạnh xuống còn 28% trong năm 2015 so với 48% năm 2013 và 84% năm 2012.

Sự tụt giảm mạnh của phân khúc căn hộ bình dân trên thị trường cũng là điều dễ hiểu khi mà lượng dự án được chào bán đang ngày càng ít ỏi. Ngay thời điểm cuối năm, các dự án phân khúc này được cung cấp ra thị trường cũng không nhiều, chỉ loáng thoáng một vài dự án còn chủ yếu trên thị trường là phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới các dự án có giá trung bình đang được mở bán có thể đếm trên đầu ngón tay như Golden Central Tower (Khu đô thị mới Kim Văn Kim Lũ – Quận Hoàng Mai) do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư, các căn hộ từ 48 m2 đến 104m2 với giá khoảng 19 triệu đồng/m2. Cũng ngay gần đó, chung cư The one residence nằm trong khu đô thị Gamuda Gardens đang được rao bán với mức giá từ 17,7 triệu đồng/m2. Được biết, cả hai dự án này sẽ bàn giao nhà vào đầu năm 2017.

Ngoài ra, tại Hà Nội các dự án phân khúc bình dân được cung cấp ra thị trường cũng không nhiều như tại khu vực Hoài Đức như Gemek Tower có giá bán khoảng 14 -18 triệu đồng/m2; Thăng Long Victory với giá từ 14-16 triệu đồng/m2,  The Golden An Khánh với giá 12-14 triệu đồng/m2…

Hiện tượng khan hiếm nguồn cung phân khúc trung bình cũng đang diễn ra ở thị trường Tp.HCM. Trước sự sôi động của thị trường địa ốc cuối năm, từ đầu tháng 10 hàng loạt doanh nghiệp BĐS đã tranh thủ chớp thời cơ để bung hàng. Điều đáng nói, các dự án này chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp.

Trong số 20 dự án BĐS của Đất Xanh bung hàng vào cuối năm cũng không thấy bóng dáng của một dự án chung cư bình dân nào. Trong số hàng chục dự án của Sacomreal mở bán cuối năm thì mới có một vài dự án thuộc phân khúc giá rẻ thuộc dòng sản phẩm Carillon.

Chính vì số lượng mở bán những căn hộ bình dân cũng không nhiều như trước đây. Vì thế, nhiều dự án chung cư giá rẻ được mở bán dịp cuối năm đang trở thành hàng hiếm. Có thể kể đến như dự án căn hộ Phú An Center do công ty TNHH Nhã Đạt cùng Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh Nhà Phú Nhuận hợp tác đầu tư và tiếp thị. Đây là dự án nằm trong phân khúc nhà dành cho người trẻ với giá tầm 800 triệu – 1 tỷ đồng/căn. Dù nằm tại quận vùng ven của thành phố quận 12 nhưng nhìn chung dự án này cũng nhanh chóng trở thành tâm điểm của phân khúc căn hộ bình dân vào cuối năm.

Hay như dự án TDH – Phước Long tại Quận 9 của Công ty Cổ phần Phát Triển Nhà Thủ Đức. Các căn hộ được chào bán có diện tích vừa và nhỏ, từ 45.6 – 83.6m2, mức giá trung bình căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng (gồm VAT). Được biết. TDH – Phước Long gồm 4 block, tầng cao xây dựng có 1 tầng hầm, 14 tầng gồm trệt, lửng và 12 tầng lầu. Đây là một trong những dự án đầu tiên về căn hộ diện tích vừa và nhỏ mà Thủ Đức House mở bán trong năm 2015. Hiện dự án đã thi công đến tầng 12 và dự kiến hoàn thiện vào cuối quý I. 2016.

Theo đánh giá của đại diện Thủ Đức House, hiện nay dòng sản phẩm chung cư bình dân như TDH – Phước Long đang là nguồn cung bất động sản hấp dẫn ở của thị trường cuối năm, mang đến cho khách hàng thêm lựa chọn về sản phẩm bất động sản cho người có thu nhập trung bình.

Hiện chưa có một thống kê cụ thể để nhìn tổng thể bức tranh cơ cấu sản phẩm hàng hóa BĐS hiện nay. Song những gì đang diễn ra cho thấy nhà ở dành cho người thu nhập khá và người giàu trong xã hội đang lấn át nhà dành cho người có thu nhập thấp.

Chính Bộ Xây dựng cũng nhận định, thị trường BĐS phát triển theo kiểu tự phát, theo phong trào, chưa sát với nhu cầu thực tế dẫn đến thừa nguồn cung cao cấp mà thiếu những sản phẩm bình dân. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường trong nhiều năm trước.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ

Tóm tắt

Một số nghiên cứu thị trường gần đây của các công ty tư vấn, cho thấy năm nay nguồn cung sơ cấp (từ chủ đầu tư) chào bán ra thị trường tăng khoảng 50% so với năm ngoái. Theo Savills hiện có khoảng 96 dự án nhà ở đang chào bán.

Theo thống kê của cơ quan quản lý nhà nước trong năm nay tình hình giao dịch bất động sản tăng mạnh, gấp khoảng 2 lần so với năm ngoái. Giá ở nhiều dự án “nóng” tăng khoảng 10-20%. Điều này kéo theo các dự án đồng loạt triển khai trở lại, nguồn cung bùng nổ.

Rủi ro với những dự án tiềm lực yếu

Chuyện khởi động lại dự án diễn ra ngay từ đầu 2014 khi thị trường mới manh nha hồi phục. Điển hình như chung cư AZ Lâm Viên (đường Nguyễn Phong Sắc) sau 4 năm “đắp chiếu”, dự án bỗng nhiên tái khởi động, thị trường đồn thổi dự án này đang đổi vận do có đại gia rót vốn.

Thực tế, trong năm 2014 công trường AZ Lâm Viên như thay chiếc áo mới, biển nhà thầu được thay từ Vinaconex 1 sang Lạc Hồng. Công trình rầm rộ thi công lại từ tầng 4, cứ 8-10 ngày một sàn, hoạt động mua bán căn hộ tại dự án cũng khởi động trở lại. Đến tầng 13 thì công trình bất ngờ dừng lại, đến nay chưa có dấu hiệu xây tiếp. Lý do mà chủ đầu tư đưa ra là công trình phải tạm dừng do một số thủ tục pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Tương tự, chung cư Thành An Tower tại số 21 Lê Văn Lương cũng khởi động triển khai hồi đầu 2015, trong số hàng loạt dự án tái khởi động thì đây là dự án được giới kinh doanh quan tâm nhất bởi vị trí trung tâm, giá bán chỉ khoảng 29tr/m2.

Nhiều sàn bất động sản cứ tung hàng là “hết veo”, thậm chí giá chuyển nhượng lại còn cao hơn giá gốc. Công trường Thành An Tower cũng nhộn nhịp máy móc, công nhân khoan cọc làm hầm, triển khai rầm rộ…Tuy nhiên, gần đây dự án này bỗng dưng ngưng lại, máy móc không còn trên công trường, dự án tạm dừng không rõ nguyên nhân.

Những dự án tương tự như Az Lâm Viên hay Thành An Tower không phải là hiếm. Hattoco (Trần Phú – Hà Đông) do công ty cổ phần tư vấn Đầu tư Xây dựng Ba Đình làm chủ đầu tư, khởi công từ 2009 sau khi xây tới tầng 10 công trình phải dừng do thiếu vốn, đến đầu 2013 một đối tác đã thỏa thuận với chủ đầu tư rót thêm 500 tỷ để tái khởi động lại dự án và bán hàng ra thị trường, giao dịch căn hộ trở lại. Những tưởng dự án sẽ sớm được bàn giao, nhưng đến nay công trình vẫn chưa xong thô, khách hàng như “ôm bom” nổ chậm.

Và rất nhiều dự án nhà ở khác tái khởi động trở lại sau thời gian dài “đắp chiếu”, Hồng Kông Tower tại số 243A Đê La Thành cũng là trường hợp điển hình sau khi chủ đầu tư xây xong hầm rồi để đó nhiều năm; Sky Garden Định Công sau nhiều lần dừng và tái khởi công, đến nay vẫn chưa thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng.

Một chung cư xây dựng rồi “đắp chiếu” khiến khách hàng nếm “trái đắng”

Mong manh dự án “tân binh”

Theo giới kinh doanh địa ốc, hiện nay thị trường phục hồi trở lại là cơ hội cho các công ty bất động sản, họ đang tranh thủ “đu” theo thị trường để có thể đẩy hàng tồn kho. Điều khiến những đơn vị này lao đao trong suốt nhiều năm qua do chi phí vốn vay, chi phí hoạt động công ty ngày càng tăng…

Tuy nhiên, những dự án có tiềm năng chỉ khi có sự tiếp sức của đại gia, những nhà phát triển bất động sản có uy tín và tiềm lực. Còn ở thời điểm hiện nay, thị trường bắt đầu bùng nổ nguồn cung mới, danh sách dự án khởi động và có kế hoạch bán ra thị trường không đếm nổi. Trong đó, có những dự án của các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh nhưng cũng không ít dự án mới, khó có thể thẩm định năng lực chủ đầu tư.

Trên thị trường hiện đang xuất hiện khá nhiều dự án mới triển khai xây dựng để tung sản phẩm ra thị trường. Nhiều dự án mới làm sôi sục thị trường địa ốc Hà Nội với sự vào cuộc của nhiều sàn BĐS.

Có thể kể tới như Landmark 51, tòa chung cư được quảng cáo cao thứ 3 tại Hà Nội do liên doanh Công ty Cổ phần Xây dựng Sông Đà 1.01 và Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor) làm chủ đầu tư, với tổng vốn 988 tỷ đồng, nằm khu ngã tư Tố Hữu và Vạn Phúc (Hà Đông), căn hộ được bán từ 1,7-2,3 tỷ đồng;

Chung cư HD Mon City (khu Mỹ Đình 1) do CTCP Đầu tư địa ốc Hải Đăng là chủ đầu tư, được quảng bá có tổng vốn đầu tư lên đến gần 6.000 tỷ, quy mô trên 2000 căn hộ. Chưa biết năng lực thực sự của chủ đầu tư này đến đâu nhưng so với những “ông lớn” BĐS quen thuộc trên thị trường thì Hải Đăng vẫn còn khá lạ lẫm, ngoài thông tin công ty này là công ty con của HD Mon Holdings-cái tên mới được đổi từ Công ty TNHH xây dựng công trình Hải Đăng sau khi tái cấu trúc, là một nhà thầu xây dựng thành lập từ 1997.

Càng về cuối năm, thị trường lại càng bùng nổ thêm dự án mới với những cái tên lạ lẫm như Tổ hợp nhà ở – Văn phòng làm việc và Dịch vụ Tabudec Plaza (Trần Phú-Hà Đông) do Công ty Cổ phần Xây dựng Phát triển nhà và Thương mại (Tabudec) làm chủ đầu tư; The Garden Hill trên đường Trần Bình (Hà Nội) với 375 căn hộ, và dự án BIDhomes Golden South với 874 căn hộ tại khu đô thị Định Công; chung cư Aquaspring, 282 Nguyễn Huy Tưởng; Times Tower – HACC1 Complex Building trên đường Lê Văn Lương-Chủ đầu tư Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Hà Nội…

Điều này cho thấy đằng sau những tín hiệu tích cực của thị trường, vẫn còn đó góc khuất của những dự án mới còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Theo nhiều chuyên gia, người mua nhà cần phải cần tỉnh táo để lựa chọn những dự án uy tín. Trong lúc thị trường “lờ lờ nước hến” khách hàng cần thông thái để tránh “sập bẫy” giống giai đoạn “sốt” bất động sản 2006-2010.

Nhật Minh

Theo InfoNet